这也将加大去化压力

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这也将加大去化压力
* 来源 :http://www.ddwhc.cn * 作者 : 六合彩一码中特公式/四肖期期免费中特/四不像中特图/六合彩全年杀六肖码中特/中特网现场开奖/三肖中特中后入会 * 发表时间 : 2019-11-14 04:22

就在南京楼市转冷之际,开发商纷纷借端午假期降价促销,但南京购房者对于开发商的降价行为似乎并不买账。端午小长假期间,南京楼市相当低迷,认购量仅为去年同期的1/4左右。人们期待房价的进一步下跌,而开发商的降价底线在哪,房价究竟能降到什么程度,自然成为了购房人高度关心的话题。

莱茵达置业的枫郡项目测算报告也指出,其销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为6.39%,仍可实现盈利;当项目销售均价下降23.22%时,项目将达到盈亏平衡。

对于未来的南京楼市,高波表示,“从成交量总体来看,南京楼市库存还算合理,成交量的下滑是市场多种因素造成。今年短期内南京楼市已经没有上涨的动力,但是总体还是处于较为稳定的状态,应该也不太会存在大跌的可能。”

房产项目不同 “盈亏点”有差异

在这场市民盼降价、开发商期救市、专家称暂无必要救市的博弈中,本地政府是否会政策松绑或将直接影响下一轮南京房价的走势。江苏省房协房地产研究所所长李智表示,不少楼盘抢着青奥的时间节点推盘,若没有更多利好支撑,届时市场存量还会快速增加,这也将加大去化压力。李智说:“青奥会以后市场如何表现则重点取决于信贷和政策两个关键要素。”

中天城投对旗下“贵阳国际金融中心一期商务区”项目可行性研究报告中指出“当金融中心项目销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为10.83%,仍可实现盈利;下降32.93%时,项目仍能实现盈亏平衡”。

南京房价会不会大跌 下降的幅度会有多大

对此,南京大学不动产研究中心主任高波指出,不同类型项目的盈亏点与利润率是有不同的,商业项目较住宅项目的波动更大。而且测算还必须考虑项目的销售情况,销售周期越长,财务成本也就越高。

开发商尽管在五月推出了精装改毛坯、特价房、优惠车位等多种优惠,但并未能有效刺激购房人。购房者观望情绪高涨,盼望房价进一步下行。

但是开发商们则表示,购房者买涨不买跌的置业心理让开发商不敢轻易降价。“其实不是开发商降不降价的问题,而是降价之后能不能解决问题,这才是关键。”南京河西某楼盘的销售人员张梦林表示,“在这样的环境下,购房者的降价预期和开发商相差太远。你降九折,他希望八折、七折甚至更低,所以开发商降价也未必能解决问题。”

尽管纷纷打出降价旗号,南京目前各楼盘的优惠却显得“尴尬而暧昧”。目前并未有太多楼盘敢于真正“降价”,还是以变相的优惠为主:1万享3万、精装改毛坯、买房送8万元车位抵用券……由此可见,相比于周边城市的大幅降价,南京楼市仍有降价空间。

但是,6月“冲年中业绩”以及资金回笼的需求,使得不少南京开发商在这样的大环境中也不得不降价。

南京房市的“虚火”终于在5月隐藏不住了,据中国指数研究院统计数据显示,5月南京新房均价环比下跌1.36%,创十大重点城市最大跌幅。南京楼市自2012年5月环比连涨以来,近24个月首次出现环比下跌。而第一次下跌,就直接跌入谷底,领跌全国十大重点城市。

对于总体利润状况,高波表示,房地产项目利润率的高低与拿地成本和建筑成本有关,“过去整个房地产行业的毛利率在30%左右,现在毛利率有所下降。但是降价20%左右,房产商也是可以不亏本的。”

据了解,房地产项目的盈亏点测算涉及成本与售价。在成本上,不同项目的土地成本有很大的不同,建筑成本上高层、小高层及多层也有不小差别。加之各项目的售价及营销费用不一,回款情况难以把控。因此,不同类型项目(如住宅、写字楼)的盈亏点是有差异的。

降价空间底线何在 下降30%仍能保本?

不过,也有房地产业界研究人士认为,30%的说法或许低估了房地产商的利润空间,实则或可高达50%。

对于房地产商的降价空间有多大,日前,中天城投和莱茵达置业两家房企的报告似乎透露了一些房地产商的“秘密”。

与此同时,南京房市的成交量也创造了3年以来的新低。据南京网上房地产统计数据显示,截至5月31日,南京新房5月共成交5040套,不仅同比下滑近四成,而且环比也大降近两成。认购量仅为6248套的,与4月的认购量相比减少了1399套,降幅近两成。

五月南京房市遭遇“滑铁卢” 领跌全国

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